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住宅ローン返済から解放され新生活がスタート!
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住宅ローン返済から解放され、残債務が大きく減り、新生活がスタートできる方法

住宅金融支援機構や銀行に住宅ローンを借りた不動産を売却するには、住宅ローンを全額返済しなければならず、所有者は自由に不動産を売却できません。

任意売却とは、住宅ローン全額を返済せずに、銀行に抵当権の抹消同意を得て、市場価格で売却することです。

住宅ローン返済が不可能になると、銀行は残債務を一括請求し裁判所の競売申立を行います。

裁判所の競売は、売却スケジュールを裁判所が取り決め、落札価格(売却価格)は市場価格より大きく低額になります。

任意売却は一般の中古物件と同様に売却するため、競売と比べてスケジュールに柔軟性があり、価格も高額にすることが可能で、債務者に大きなメリットがあります。

任意売却を行うには、ご本人の決意と金融機関(債権者)の同意が必要です。

  • 住宅ローンの返済が厳しい方
  • 既に住宅ローン返済を延滞している方
  • 裁判所から競売開始決定通知書が届いた方

既に多くの方が、任意売却で前向きに問題を解決されています。

大阪の任意売却コンサルタントでは的確・迅速なアドバイスで、スムーズな任意売却を行います。

任意売却のメリット

住宅ローンの毎月返済を打ち切られ一括請求・代位弁済になった場合、いずれ裁判所の競売に至り、自宅は手放さすしか方法はありません。

裁判所の競売は、価格は中古物件相場の7割程度で安く、売却のスケジュールは裁判所が決定し所有者の都合は考えない等、競売のメリットはありません。

それに比べて任意売却は、一般的な中古マンション・戸建として販売することと変わりません。

引越し時期などの相談にも応じてもらえますから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備を始めることができます。

しかも任意売却なら、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができるうえ、売却後の残債についても無理なく返済できるよう交渉できます。

任意売却を行うには、借入先の金融機関(債権者)との交渉や購入者(買主)との条件折衝など、一般的な中古物件の販売とは大きな違いがあります。

任意売却を行うには経験と実績を有する不動産会社に依頼することにより、円滑な任意売却を進めることができます。

多くの方が任意売却を選択し、新生活や残債務で有利な交渉を行っています

担保不動産収益執行売却方法

住宅ローンの延滞が始まってから、債権者(銀行・保証会社債権回収会社)と全く交渉をとらない方がいらっしゃいます。

「どうせ払えない」「厳しいことを言われるだろう」「どう答えていいかわからない」…不安はたくさんあるでしょうが、債権者と交渉しなければ任意売却はできません。

返済できなくなった方々の70%以上の方が、担保不動産の売却に「任意売却」を選択しています。

当社では債権者がどのように考え行動するかお答えし、それに対しての回答方法をアドバイスさせていただきます。

もちろん、任意売却については当社が債権者と交渉致します。また、売却後の残債務の返済交渉についてもアドバイス致します。

単に不動産を売却するだけではなく、住宅ローン問題についてトータルアドバイスをさせていただきます。

任意売却を行うに際して費用はかかりません!

当社では、不動産の売却・債権者との交渉やトータルアドバイスに対して、別途費用をご負担頂くことはありません。

一般的な中古物件取引で売主ご負担となる、「仲介手数料」「登記費用」「固定資産税・管理費等の清算」といった諸費用も、まとめて売買価格に含んで売却できるよう、債権者・買主と交渉致します。

さらに円滑な物件のお引渡しができるように、「引越し代」を確保する交渉をします。

(印鑑証明書等の取得費、不動産売買契約書収入印紙代等は必要になります)

任意売却の流れ

1. 任意売却のコンサルタントへ相談

  • 知識・経験を有するコンサルタントを見つけることが重要です。
  • 当社には公認 不動産コンサルティングマスターファイナンシャル・プランナーが在籍し、また金融機関の勤務経験者がご相談に対応致します。
  • 任意売却業務を行う運営者の業種・業態により取扱い業務や得意分野が異なりますので、信頼できるコンサルタントを選ぶことが重要です。

2. 債権者に対し、任意売却の申し出を行う

  • 任意売却を行うには(根)抵当権・差押等を設定している、債権者全員の同意が必要です。
  • 債権者との交渉は当社が完全サポート致します。

3. 債権者と交渉し売出価格の決定

当社の価格査定書に基づき、適正な売出価格を取り決めます。

価格は物件の市場価格以上が目安になります。

4. 物件(ご自宅)の売却を依頼する専任媒介契約の締結

  • 宅地建物取引業法に基づき、専任媒介契約を締結します。
  • 売却活動は、宅地建物取引業の免許を受けた不動産会社しかできません。

5. 物件の販売活動

あなたのご要望をお聞きしたうえで販売方法を取り決め、インターネット・チラシ等を活用して購入者を選定します。

購入希望者の物件内覧に、ご協力をお願いします。

6. 物件の売買契約締結

物件の引渡し時期や、土地建物内の引渡し状況等、あなたのご希望をかなえる条件で買主と交渉を行います。

条件が整えば、不動産売買契約を締結します。

7. 売主が負担する諸費用の交渉

不動産売却に売主が負担する諸費用や引越し代の捻出を、債権者と交渉します。

不動産の売却、債権者との交渉やトータルアドバイスに対して、別途費用をご負担いただくことはありません。

売主ご負担になる「仲介手数料」「登記費用」「固定資産税・管理費等の清算」といった諸費用も、まとめて売買価格に含んで売却できるよう、債権者・買主と交渉致します。

さらに円滑な物件のお引渡しができるように、「引越し代」を確保する交渉をします。

8. 物件の決済・引渡し、新たな生活のスタート

  • 物件売却後の残債務の確定、返済方法の交渉を債権者と行います。《任意売却後の手続き》
  • 不動産売買契約に基づき、売主・買主間で代金の授受・物件の引渡しを行います。
  • 前向きな気持で新生活を始めることが可能です。

任意売却に関するQ&A

任意売却はあなたに大きなメリットがありますが、専門的な分野のため疑問点も多く生まれるでしょう。

特に質問の多いポイントについて、簡略にご説明します。

但し、物件の特性・価格、住宅ローンの借入先・残債務、他の借金の有無、ご本人やご家族の事情など状況はお一人お一人異なります。

詳しくはあなたの状況を確認して方針を決めることが重要です。

Q. 任意売却で信用情報の影響は?

信用情報に延滞履歴があると、新たなクレジットカードやローンの申し込みに悪影響を及ぼします。

任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなる場合に選択する手段ですので、信用情報に延滞履歴が登録されます。

しかし最大かつ長期間の住宅ローン問題を解決できますから、それぞれのご事情で優先順位をお考えいただくことになります。

既に住宅ローンを滞納・延滞した経験がある方は、延滞履歴は登録されているため、任意売却する方向で良いといえます。

Q. 連帯保証人(連帯債務者)の同意は?

住宅ローンを利用した際に、連帯保証人等を立てる契約をしている場合があります。

連帯保証人等は夫婦・親子関係の方が多いですが、離婚して夫婦・義理親子の関係が途絶えているケースもあります。

任意売却は、担保不動産を売却して返済に充てるという作業です。

任意売却を行うには連帯保証人等の同意が必要になり、同意を得ることができない場合は任意売却を行うことはできません。

また任意売却は不動産の売却を伴うため、所有者が複数いる場合(共有名義)は、売買契約の売主として所有者全員の同意・協力が必要になります。

もし売主の方が亡くなっている場合は、相続人全員の同意・協力が必要になります。

Q. 破産する必要は?

任意売却=破産ではありません。

破産手続きを行い、裁判所で免責を認められると、全ての借金の支払義務を免除されます。

しかし破産するには裁判所に認められる要件を満たす必要があり、将来のデメリットも理解したうえで行わなければなりません。

現状では、住宅ローン以外の借金が少額の方が破産するケースは少ないです。

住宅ローンを返済するために数多くの会社から多額の借金を借り入れ、多重債務に陥った方は破産を検討したほうが良いでしょう。

当社では、破産の可否を含めて総合的にアドバイスをさせていただきます。

また破産する場合は提携弁護士をご紹介できますので、ご相談ください。

Q. 任意売却と競売を比べると?

もし、家を手放したくないとお考えの場合は、返済を続けるしか方法はありません。

返済を続けられないときに選択するのが任意売却であり、任意売却しなければ裁判所の競売で家を手放すしか選択はありません。

競売は価格が安く、売却スケジュールは裁判所が強制的に取り決めるため、あなたに何らメリットはありません。

強いていうと、任意売却は必ず競売が終了する前に行うので、数ヶ月ですが今の家に長く住めるのは競売になります。

しかし競売で家を手放すと、引越しの準備もままならず、残債務は多く残ることになり、その後の返済交渉も非常に厳しいものになります。

あえて競売を選択するメリットは何もないと言って良いでしょう。

Q. リースバックとは?

リースバックは、家を売却した後に買主から家を借りる方法で、家の所有権を手放すことに変わりはありません。

しかし引越しする必要がなく、そのまま住み続けることができますから、売主の諸々の負担は軽いといえます。

リースバックを行うには、

  • 買主が限定されること
  • 物件の立地・特性が買主の希望条件を満たすこと
  • 借主として賃貸借の審査に合格すること 等

高い条件をクリアする必要があり、どなたでも活用できる一般的な方法ではありません。

当社の任意売却ではリースバックの実績もございますので、希望される方はご相談ください。

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投稿日:2017年7月28日 更新日:

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