ご相談内容と解決
| 地域 | 兵庫県伊丹市 |
|---|---|
| 相談者 | 男性（内装工事業）、妻（正社員） |
| 物件 | 戸建（築十数年） |
| 住宅ローン | 銀行の保証会社付き |
| 滞納状況 | 住宅ローンのほか、固定資産税・都市計画税、国民健康保険税も滞納 |
| 結果 | 裁判所からの競売開始決定後、任意売却により決済・引き渡しを完了 |
解決までのストーリー：3つの大きな壁
①突然届いた競売通知と収入減少
相談者様は、購入当初は設備関連の会社にお勤めでしたが、その後独立して内装工事業を営むようになりました。
収入が不安定になったことで住宅ローンの返済が困難になり、銀行と何度か返済交渉を重ねてきたものの、ついに裁判所から担保不動産競売開始決定が届きました。
ローンの残債は代位弁済により保証会社へ移っており、元金だけで2千万円台半ばにのぼっていました。
ご本人は保証会社と一度も直接やり取りをしたことがなく、「任意売却」という選択肢があることもご存じありませんでした。
ご相談時点ですでに競売のスケジュールが進み始めており、猶予はわずかでした。
②複数の税金滞納による差押（複数件）の解除交渉
住宅ローンだけでなく、市への固定資産税・都市計画税、国民健康保険税も滞納しており、市から不動産に複数の差押が入っていました。
任意売却を成立させるには、住宅ローンの保証会社だけでなく、市の納税課・保険課それぞれと差押解除の交渉を並行して進める必要がありました。
当初、市側は「原則、滞納税の全額返済がなければ差押は解除できない」という姿勢でした。
しかし競売になれば市への配当は事実上見込めないこと、ご本人の生活状況を粘り強く説明したことで、最終的には滞納額の一部の納付と、残額の分割返済の約束によって解除に応じていただけました。
保証会社側からも、差押解除に充てられる金額の増額を引き出し、市への支払い不足分を最小限で済むよう調整しました。
③競売スケジュールとのタイムリミット
競売と任意売却は並行して進んでいたため、裁判所の入札開始日までに売買契約・決済を終える必要がありました。
査定書の提出、販売活動の開始、価格交渉を進め、入札開始前に無事、契約・決済まで完了させることができました。
【専門家の解説】なぜこのケースは解決できたのか？
このケースの難しさは、「住宅ローンの保証会社」と「自治体の税金滞納」という、利害の異なる複数の債権者との交渉を同時に進めなければならなかった点にあります。
それぞれの担当部署に個別に事情を説明し、「競売になればどの債権者も回収できる金額はさらに少なくなる」という共通の利益を軸に交渉を重ねたことが、解決につながりました。
また、住宅ローンの保証会社との交渉では、買主候補との価格交渉を並行して進め、少しでも高い金額で合意形成できるよう働きかけたことも、税金滞納分の解除料を確保するうえで重要なポイントでした。
任意売却では、こうした複数の債権者間の調整を専門家が代行することで、ご本人の負担を最小限に抑えることができます。
解決の結果と得られたもの
- 経済的解決：競売より高い価格での売却が実現し、住宅ローンの残債・税金滞納の双方について現実的な返済計画を立てることができました。
- 生活再建への一歩：転居先を確保し、競売による強制的な立ち退きを避けて、ご自身のペースで新生活へ移行できました。
- 京阪神エリアで住宅ローンや税金の滞納にお困りの方へ：複数の滞納が重なっている場合でも、あきらめずにご相談ください。