住宅ローンの返済を3回以上滞納すると、事態は深刻です。
返済を正常に戻せない人が多くなるため、銀行・債権回収会社の対応も変わり、収支状況について質問されます。
全く銀行・債権回収会社へ連絡を取らない人もいますが、その行動は望ましくありません。
銀行等の心証が悪くなり、その後の交渉にも悪影響を及ぼします。
「代位弁済」「一括請求」という言葉が出てくる
なぜ「一括請求」されるの？「期限の利益の喪失」とは
住宅ローンを3回（約3ヶ月〜6ヶ月）以上滞納すると、銀行から届く書類に「期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）」という難しい言葉が書かれていることがあります。
これは、簡単に言うと「分割払いで返済してもいいですよ、という権利（利益）を失いました」という意味です。
住宅ローン契約は、あなたと銀行との「信頼関係」で成り立っています。「毎月きちんと返してくれるなら、35年かけて少しずつ返済してくれれば良い」という約束です。これを法律用語で「期限の利益」と呼びます。
しかし、滞納が続くとこの信頼関係が崩れます。
契約書には「滞納が続いた場合、期限の利益を喪失し、直ちに残金を全額返済しなければならない」といった条文が必ず入っています。
つまり、「約束を破ったので、もう分割払いは認めません。残っているローン数千万円を今日すぐに全額返してください」というのが、この通知の正体です。
この「期限の利益」を失うと、銀行は事務的に手続きを進め、保証会社への「代位弁済」や裁判所への「競売申立」へと一気に動き出します。
催告書・通知書のサンプル
「代位弁済」とは、住宅ローンに保証会社を利用している場合、期限が来たらあなたに代わって保証会社が銀行へ弁済（返済）することです。
「一括請求」とは、支払いの最終期限後、または保証会社の代位弁済後、残っている住宅ローン債務の全額請求を受けることです。
住宅金融支援機構で借り入れしている場合は、「全額繰上償還請求」といいます。
どちらも毎月返済を打ち切られ、残りの債務全額を一括請求されることになり、引き続いて裁判所へ競売申立てが行われます。
滞納している状況を改善できる目途がない場合、家は裁判所の競売、または自主的な売却で手放すしか方法はありません。
このまま放置するとどうなる？競売までのタイムライン
競売は市場価格より安く売却され、売却スケジュールも裁判所が取り決め、あなたの都合は配慮されません。
競売を避ける唯一の方法「任意売却」とは
「任意売却」とは裁判所の競売とは異なり、銀行等と交渉し承諾を得て、通常の中古物件として自主的に販売を行う手法です。
任意売却を活用すると、市場価格で売却することで残債を大きく減らし、スムーズな引越しで新生活の準備が可能です。
売却後に債務が残った場合でも、債権者と円滑な交渉ができて安心です。
任意売却を進めるには、銀行・債権回収会社と適切に交渉することが重要です。
《任意売却 大阪相談室》では売却する前の早い段階から、銀行との交渉もアドバイスします。