不動産査定

不動産の売却にあたり、価格を評価すること。

同じエリア、同じマンションでも、全く同一の不動産は無く、同一の不動産でも売却時期により価格は大きく変動する。

査定価格は売主が決める販売価格の判断基準となり、売主と買主の思惑が一致する価格が実勢価格である。

なお任意売却の場合は、販売価格の決定は債権者が行う。

査定方法は机上査定と訪問査定の2種類がある

机上査定
(簡易査定)
不動産の現地を確認せずに行う方法で、周辺の取引事例や公的データから価格を算出した簡易な査定。おおよその相場を把握するために利用され、土地建物の状態を確認後に、金額を変更することは珍しくない。

公的データとは…

  • 「公示地価・基準地価」 公示地価は、国土交通省が一定の場所(標準地)について毎年1月1日時点での金額を評価したもの。特殊事情のない、自由な取引において通常成立すると思われる価格。各都道府県が毎年7月1日時点での価格を評価したものが基準地価である。利便性や立地条件、法規制が完全に一致する不動産は無いため、査定に利用するには条件を勘案する必要がある。
  • 「相続税路線価」 相続税路線価相続税や贈与税を計算するために、国税庁が定めた金額。路線価は、その年1月1日時点での1㎡当たりの評価額で、毎年7月に公表される。路線価は道路(路線)ごとに価格が定められ、公示地価の概ね80%となるように設定がされている。道路に面した土地の評価額は、間口や奥行き、角地等の調整をしたうえで、路線価に面積を掛けて算出する。
  • 「固定資産税評価額」 市役所などの自治体が管轄内の不動産について独自に評価をした金額。固定資産税や登録免許税、不動産取得税額の計算に用いられる。固定資産税評価額は公示地価の概ね70%となるように設定がされている。
訪問査定
(詳細査定)
実際に不動産の状態を細かく精査し、机上査定の資料と、不動産登記の権利関係、物件に対する法規制、上下水道・電気・ガス等の整備状況などを調査して行われる詳細な査定。販売価格を決める際の判断基準となる。

不動産の主なチェック項目は…

  • 土地の地形や形状
  • 道路付け状況と道路の種別
  • 日照の良し悪し
  • 周辺の生活施設や嫌悪施設
  • 建物や設備機器の汚損や破損

 

通常の不動産売却では、依頼を受けた不動産会社が売主に査定額を提示し、売主は不動産会社と相談のうえ販売価格を取り決める。

査定業務が不動産会社のセールス手法になっているため、机上査定で高額の金額を提示し、実際の販売が行われる際や販売後に理由をつけて販売価格を下げることはよくある。

任意売却は、売却価格によってその後の住宅ローン残債が変動し、売却価格がその後の生活に関わる非常に重要なポイントになる。

そのため任意売却の査定価格は、訪問査定により可能な限り実勢価格に近い金額の提示を行い、セールス的な上乗せ価格の提示は控えなければならない。

しかし債権者は任意売却によって、できるだけ債権の回収金額を増やす目的があり、市場価格より低い金額では債権者は任意売却に同意しない。

任意売却の不動産査定は、慎重で的確な作業が求められる。

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