離婚した夫婦の間で 所有権を移転したい
よくあるケースは、夫の名義で住宅ローンを組み家を購入した後、離婚して夫が家を出ていき、妻子がそのまま居住する場合です。
家の名義は夫のままで、住宅ローンの債務者も夫です。
離婚時に家の所有権や住宅ローンの返済負担について約束事を定めても、借入先の銀行に対して効力はありません。
名義変更せず放置することの危険性。数年後に起こりうる3つの大きなリスク
当事者間で「妻が住み続ける」と合意していても、家の名義やローンが夫のままでは、数年後に取り返しのつかないトラブルに発展するケースが少なくありません。
特に多いのが以下の3つのリスクです。
- リスク1：元夫の経済状況悪化による「強制退去」
元夫が住宅ローン以外の借金を滞納したり、税金を払えなくなったりした場合、家の名義人である元夫の資産として家が差し押さえられます。
「離婚時に妻が住むと約束した」という取り決めは、債権者（銀行やカード会社など）には一切通用しません。最終的には競売にかけられ、強制的に退去せざるを得なくなります。 - リスク2：元夫の「再婚」で権利が新しい家族へ
将来、元夫が再婚すると、法律上の「守るべき家族」の順位が変わります。
もし元夫に万が一のことがあった際、家の相続権は「新しい妻（後妻）」や「その子供」に移ります。面識のない新しい家族から「自分たちの財産だから家を売って現金化したい」と要求され、住み続けることが困難になるケースが非常に多いのが実情です。 - リスク3：元夫の「死亡」による泥沼の相続争い
元夫が亡くなると、家の所有権は相続人に移ります。家族構成によって、以下のような深刻なトラブルに発展します。- あなたにお子様がいない場合：
離婚した元妻に相続権は一切ありません。家は「元夫の親や兄弟」、再婚していれば「後妻」のものとなり、即座に立ち退きを迫られます。 - 後妻や異母兄弟がいる場合：
あなたにお子様がいても、元夫の「新しい妻」や「その子供（異母兄弟）」と遺産を巡って争うことになります。 - 現金化の圧力：
住んでいない相続人は家そのものではなく「お金」を求めます。「家を売却して遺産を分けたい」という要求を拒否できず、住む場所を失うリスクがあります。
- あなたにお子様がいない場合：
「今は関係が良いから大丈夫」と思っていても、人の気持ちや状況は数年で変わります。
法的に自分の身（住まい）を守るためには、できるだけ早く所有権とローンを自分の名義に整理しておくことが不可欠です。
住宅ローン契約違反になると
銀行の承諾を得ずに所有権を移転（財産分与・贈与等）すると、住宅ローン契約に違反します。
また住宅ローンの債務者を変更することは、銀行が認めません。
そもそも住宅ローンは自己居住が原則ですので、夫が転居した時点で住宅ローン契約違反です。
住宅ローン契約に違反したり、返済を滞納したりすれば、裁判所の競売により強制的に家を手放すことになります。
なぜ銀行は拒絶するのか？ そして、どうすれば道は開けるのか
メガバンクや地方銀行の一般的な窓口では、元夫婦間のローン名義変更や売買は「身内同士の不透明な取引」とみなされ、門前払いされるケースがほとんどです。
しかし、「絶対に不可能」というわけではありません。
通常の住宅ローンとは異なる、以下の「3つのステップ」を正しく踏むことで、解決の糸口が見つかります。
- 親族間・元夫婦間売買に理解のある金融機関の選定
金融機関の中には、特殊な事情を汲み取って審査してくれる「親族間売買に強い銀行」が存在します。 - 銀行を納得させる「適切な売買計画」の提示
単なる名義変更ではなく、適正な時価に基づいた売買であることを証明し、銀行が懸念するリスクを解消する書類を作成します。 - 妻側の返済能力の定義
単独の年収だけでなく、養育費や合算できる収入など、銀行の審査基準に合わせた最適な資金計画を提示します。
夫名義の所有権と住宅ローンを 妻名義に変更する
夫から妻へ所有権を移転する際に、夫が債務者の住宅ローンをそのまま残すことはできません。
自宅に登記されている今の住宅ローンの抵当権を抹消する必要があり、抹消するためには全額返済しなければなりません。
（抵当権とは金融機関が不動産を担保にとり、債務者が契約を違反したら裁判所に競売を申し立てることができる権利です）
今の住宅ローンを全額返済できないとき、自己資金で補えない部分は、妻名義で新規の住宅ローンを組むことになります。
新規の住宅ローンを組むためには、夫（売主）・妻（買主）の売買を締結する必要があります。
もちろん住宅ローンの審査に通らなければなりませんので、物件の評価額等の条件と、1. 妻の収入や安定性 2. 他の借入額と返済状況 3. 健康状態がポイントになります。
また通常の自宅購入時の住宅ローンとは取り組みが異なりますので、銀行の審査は厳しくなることを考慮しなければなりません。
任意売却 大阪相談室では、これらの諸条件を一つ一つクリアし、ご希望の形へ導くためサポートします。
なぜ『任意売却の専門家』が、元夫婦間の名義変更に強いのか
「任意売却」という言葉に馴染みがないかもしれませんが、実は、元夫婦間での不動産売買を成功させるために必要なスキルは、任意売却の現場で培われるものと全く同じです。
大手の不動産仲介会社は、住宅ローン審査のハードルが高く、手間のかかる「親族間・元夫婦間売買」を敬遠し、断ってしまうケースが少なくありません。
しかし、私たちは以下の3つの強みがあるからこそ、多くの方にご相談いただいています。
- 金融機関との「交渉力」
私たちは日常的に、銀行と住宅ローンの返済状況や抵当権抹消の交渉を行っています。銀行が「何を懸念し、何をクリアすれば認めるのか」というツボを熟知しているため、通常の不動産会社では通らないようなケースでも、審査の土台に乗せることが可能です。 - 複雑な「権利調整」のノウハウ
離婚に伴う所有権移転には、法的な権利関係や税務上のリスクが複雑に絡み合います。私たちはこれらを一つずつ整理し、後々のトラブルを防ぐ「安全な取引」を設計するプロフェッショナルです。 - 「親族間売買」に対応した独自ルート
一般的な住宅ローン審査では落とされやすい元夫婦間売買でも、柔軟に対応してくれる金融機関とのネットワークを持っています。
「銀行に断られた」「どこに相談していいか分からない」という方にこそ、私たちの交渉力がお役に立てるはずです。