抵当権とは、債務の担保に供した不動産について、債権の弁済を受ける権利をいう。
住宅ローンや不動産担保ローンの契約と同時に、融資を受けた銀行または保証会社を債権者（抵当権者）とし、担保不動産に対して抵当権を設定する。
債務者が返済不能、期限の利益を喪失した場合に、債権者は抵当権を実行し裁判所の不動産競売（担保不動産競売）に付されることになる。
債権者は競売の落札者（買受人）が裁判所へ納付したお金を受領し、貸付金の回収を行う。
住宅ローンを借り入れした債務者は、競売の落札金額が債務額を上回り、全額返済に至れば今後請求を受けることはない。
しかし競売は市場価格と比べて低額であり、競売で売却しても債務が残るケースが通常である。
競売で家を失っても債務が残っていれば、債権者（保証会社等）から請求され、他の差押（給与・預貯金等）を受けることもある。
債務者としては、できるだけ高値で家を売却して債務を減らすことが重要なポイントであり、そのために「任意売却」を行うのが望ましい。
強制的に売却処分を行う競売と違い、自主的に返済に充てる任意売却を行った場合は、売却後に債務が残っても、現実的な返済方法を債権者と交渉することが可能である。
根抵当権は、極度額まで担保するための抵当権を設定するものである。