抵当権が設定されている不動産を売却するには、債務全額を返済しなければ、金融機関は抵当権の抹消に応じない。
抵当権が設定されたままでは、所有者が変わっても金融機関は返済が滞納する等の条件を満たせば裁判所へ競売を申し立てることができる。
このため、新たな所有者は完全な所有権を有することができず、現在の所有者は売却することができない。
任意売却は債務全額を返済しないまま、金融機関に抵当権の抹消の同意を得て、市場価格相当で売却をすることである
債務者が住宅ローン返済が不可能な状況になると、期限の利益を喪失し、債務の一括請求となり、裁判所の競売申し立てに至る。
裁判所の競売は入札者（購入者）が限定されること等により、落札価格は市場価格より低額になる。
任意売却での不動産売却は、競売より高額で売却することが可能であり、引いては返済金額が競売と比べて高額になるため、債務者にメリットがある。
また任意売却は、通常の中古不動産の売買と同様の取引となるため、売主・買主間で物件の引渡しについて交渉し、円滑な引渡し・引越しが可能になる。
強制的に立退きさせられる競売と比べると、その点のメリットも大きい。
