銀行の住宅ローンは、融資時に保証会社と住宅ローンを借り入れした債務者が保証委託契約を締結することが一般的である。
融資を受けた家（担保不動産）に設定される抵当権は、保証会社の名義が多いが、融資した銀行の名義になっているものもある。
債務者が住宅ローンの返済が不可能な状態になり、期限の利益を喪失し一括請求に至った場合、保証会社が銀行から保証債務の履行を求められ、債務者に代わって弁済する。
これを「代位弁済（省略して代弁）」という。
その後、保証会社は債務者に対して求償権を得て、債務者に対し代位弁済した金額の一括請求を行うことになる。
一括請求を行っても債務者は当然返済不可能であるので、抵当権に基づき裁判所へ競売を申し立てる。
競売で家を売却することは、価格や引越しの点で債務者に何らメリットはなく、競売を避けることが望ましい。
具体的には「任意売却」することを保証会社へ申し出て承認を得て、競売より高値で売却して債務を減らし、スムーズな引き渡しを行うことである。